所有者の死亡（相続）と抵当権抹消登記の関係

抵当権が設定されている不動産の所有者が亡くなった場合、誰が抵当権抹消登記をするのか、相続登記を先にしてから抵当権抹消登記をするのか等の疑問についてお答えします。

これは、「相続の発生時期」と「住宅ローン完済により抵当権が消滅した時期」の前後によって考え方が変わってきますので、次の２パターンで見ていきましょう。

【事例】

不動産の所有者：Ａ
相続人：ＢとＣ
遺産分割協議の結果：Ｂが不動産を相続

相続発生「後」に抵当権が消滅（住宅ローン完済）した場合

団信（団体信用保険）に入っているような場合には、住宅ローンの債務者が亡くなった時には保険金によって住宅ローンが完済されることになります。

このように、相続が発生した後に抵当権が消滅するような場合には、相続登記をした後でなければ、抵当権抹消登記はできません。

登記は次のように連件で申請をすることができます。

① 相続登記（ＡからＢへ）
② 抵当権抹消登記（Ｂと抵当権者の共同申請）

相続発生「前」に抵当権が消滅（住宅ローン完済）した場合

住宅ローンは完済したけれども、抵当権抹消登記をしないでいる間に所有者（Ａ）が亡くなってしまったような場合です。

遺産分割協議が長引きそうだからとりあえず抵当権だけでも抹消しておきたい、というようなケースが該当するかと思います。

この場合には、相続登記をしなくても抵当権抹消登記が可能なので、抵当権抹消登記は、共同相続人全員（ＢとＣ）又は相続人の1人（ＢorＣ）が抵当権者と共同して申請をすることができます。
なお、この場合には相続を証する書面（戸籍等）も添付書類として法務局に提出する必要も出てくるかと思います。

もちろん、この場合でも相続登記（Ａ→Ｂ）をした後に抵当権抹消登記（Ｂと抵当権者の共同申請）をすることも可能です。
実務ではこのパターンの方が多いような気がしますね。